Кадастровые неурядицы: есть закон, есть проблемы

В декабре 2024 года в Абхазии был принял закон "О кадастре недвижимости", который вступил в силу 1 октября 2025 года.

В мае 2025 года в закон внесли изменения. Они были направлены на установление и регламентирование упрощенного порядка постановки на кадастровый учет жилых помещений и земельных участков, принадлежащих гражданам по праву собственности.

К числу важных поправок относится, например, правило, при котором, если параметры жилплощади не сходятся с теми, которые были изначально указаны в документах, то объект вносится на кадастровый учет по фактическим параметрам.

Также они предусматривают, что Кабинет Министров Абхазии обладает правом поэтапного применения норм закона в районах страны. В пояснительной записке к проекту говорится, что это предлагается "во избежание сложностей одномоментного изменения правовой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество".

Теоретически, закон "О кадастре недвижимости" работает уже почти неделю, но фактически реализация его норм, по мнению парламентариев, не осуществляется. Для того, чтобы обсудить проблемы и сложности реализации закона собрались члены Комитета по экономической политике, реформам и инвестиционным технологиям.

Sputnik, Асмат Цвижба

Вопросы остались

На заседании уточнили, что с начала октября граждане начались сталкиваться с проблемами при совершении сделок с недвижимостью, число таких обращений становится все больше.

Спикер Парламента Лаша Ашуба напомнил коллегам, что при обсуждении закона было обговорено, что до 1 октября часть вопросов, препятствующих его реализации, будет решена.

"Но, как мы и предполагали, 1 октября наступило, а вопросы практически те же остались", - сказал он.

Вице-спикер Астамур Аршба обратил внимание на то, что граждане приходят с жалобами на проблему с постановкой на учет именно к депутатам, считая, что принятие закона сделало процесс намного сложнее.

Глава Государственной кадастровой палаты Абхазии Темур Сангулия, в свою очередь, подчеркнул что офисы палаты уже работают во всех районах. Они принимают заявки на проведение учета и регистрации, на вступление в наследство, приватизацию объектов недвижимости. Большая часть обращений, по его словам, поступает из Сухума и Сухумского района.

Но в работе офисов есть и трудности. Основные из них - это нехватка кадров, сложности во взаимодействии с районными Бюро технической инвентаризации (БТИ) и проблемы с документами у самих граждан. По его словам, 40% населения Абхазии не имеют никаких документов на объекты, а у 25% они составлены неверно, из-за чего процессы усложняются и затягиваются.

Поэтому Темур Сангулия считает, что предложение о введении новых норм поэтапно в разных районах обосновано - это позволит избежать массовых запросов в офисы палаты.

"Мы видим, что Сухум – это 50% дел, которые производятся в Абхазии. Если мы их быстро и эффективно за 2026 год приведем в порядок, то объем нагрузки значительно уменьшится", - объяснил он.

С этим согласны не все депутаты, некоторые считают, что принятый закон должен исполняться во всех районах страны одновременно. Беслан Халваш выразил мнение о том, что процесс организации работы Кадастровой палаты "неоправданно затянулся".

Депутаты напомнили, что при принятии закона большинство из них предлагали отсрочить его вступление до 1 января 2026 года, но представители Кадастровой палаты убедили их, что успеют подготовить все необходимое для начала работы в октябре. На это замечание Темур Сангулия ответил, что работа Кадастровой палаты уже ведется, а заявления принимаются.

Как все работает

Подробно о нормах закона и сложностях в его реализации рассказал депутатам начальник управления правового обеспечения аппарата Кабмина Андрей Гуния. Он подчеркнул, что все права на объекты недвижимости в Абхазии признаются и защищаются не зависимо от того, зарегистрированы ли они в Кадастровой палате.

"Все охраняется самим законом. Нет никаких возможностей со стороны государства или чиновников, любого государственного лица, умалить граждан в их праве на объекты недвижимости. Это первый, самый главный тезис", - подчеркнул он.

Специалист объяснил, что означает постановка объекта на кадастровый учет. По его словам, это предполагает, что фактические параметры объекта недвижимости - площадь, этаж, метраж и другие, будут внесены в единый по всей стране реестр недвижимости. Без внесения объекта в список, невозможно изменить или прекратить права собственности.

"После внесения объект попадает на кадастровый учет, полностью формируются все сведения, и он (собственник-прим.) осуществляет сделку. То есть, по большому счету, эта реформа не предполагает существенных изменений в правоотношениях, которые были до этого закона", - объяснил он.

По словам Гуния, БТИ должны были передать все сведения об объектах недвижимости в Кадастровую палату до вступления закона в силу. По мнению специалиста, это было бы технически осуществимо, если бы БТИ, местные администрации и Кадастровая палата смогли взаимодействовать эффективно.

Дальнейшее обсуждение закона и поправок к нему проходило без прессы. Предполагается, что вопрос будет рассмотрен на одном из ближайших заседаний сессии Парламента.